Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna – to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna powinna również określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

W sytuacji gdy któraś ze stron umowy przedwstępnej nie chce przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej zastosowanie znajduje art. 390 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

"§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. § 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. § 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne."

Jak wynika z powyższego przepisu umowa przedwstępna dla swej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy zwykła forma pisemna, jednakże w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, w razie uchylania się którejś ze stron od jej wykonania, druga strona może żądać wykonania umowy w drodze powództwa przed sądem, stosownie do art. 64 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

"Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie."

Takiej możliwości nie daje umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej. Dlatego też zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest pewniejsze i lepiej zabezpiecza interesy stron.

W przedwstępnej umowie sprzedaży można zastrzec, że strona zobowiązująca się do zakupu wpłaca na rzecz strony zobowiązującej się do sprzedaży określoną sumę pieniężną na poczet ceny sprzedaży, w formie zadatku. Jeżeli strony nie  uregulują kwestii zadatku w samej umowie zastosowanie będzie miał art. 394 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

"W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. § 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. § 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony."

Nadto można w przedwstępnej umowie zastrzec dodatkowe postanowienia stron takie jak: umowne prawo odstąpienia, karę umowną itp.